承认“地产反哺”地铁公司的TOD算盘

深铁741亿，广铁589亿，京投，杭铁，苏州轨道交通也都在各自大本营拿地，就连沈阳地铁也不甘示弱沈阳第二批集中供地10宗地块中，已有8宗被自己斩获...曾经三缄其口，躲在房企背后的地铁公司，成为2022年拿地的生力军，其TOD模式也被推向新的高潮

悄悄成为大地主。

土地市场的表现将直接决定未来房地产市场的生态格局。

中国研究院数据显示，截至12月22日，22个城市合计卖地约1.77万亿元，同比下降超过30%，比2021年减少约9000亿元其中，地方国资成为征地主力军，土拍现象很多22个城市地方国资拿地金额占42%，超过中央国企的37%，而民企只有16%

在一批中央国企的阴影下，还有另一股新兴力量——地铁公司今年前11个月，深圳地铁新增价值741亿元，位列拿地榜第12位，广州地铁紧随其后，新增价值589亿元，远超往年

除了深圳地铁和广州地铁，厦门轨道交通，杭州地铁，沈阳地铁，合肥轨道交通，苏州轨道交通也在年内频频亮相，悄然成为购地大户要知道，这在往年是很少见的

据《今日北京商业》统计，在深圳第三批集中供地中，深圳地铁以60.38亿元拿下3宗地块，贡献超五成成交，杭州第三批集中供地，杭州地铁一举拿下两块地，耗资超35亿，沈阳第二批集中供地中，成功出让10宗地块，仅沈阳地铁就斩获8宗，在今年5月广州第一批集中供地中，广州地铁以165.19亿元拿下4幅地块。

同样在今年5月，成都轨道集团发布了第一张TOD地图，正式曝光了首批16个TOD项目的区域分布和项目特点，颇有官宣的意味。

城市一体化的机遇

最近几年来，北上广深等大城市纷纷在交通站区建设站城TOD，其隐藏的巨大机会越来越被市场所认可，而抢占先机的前提就是第一步土地储备地铁公司如火如荼的背后，也将TOD模式推向了新的高潮

所谓TOD，是指以公共交通为导向，打造站城一体化综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用的发展模式根据国家发改委7月12日发布的《十四五新型城镇化实施方案》，明确提出支持TOD模式，建设站城一体化综合体

目前，多个城市已经计划开始TOD综合发展轨道交通如青岛地铁提出十四五期间TOD发展1000亿元的目标，21个重点项目计划三年内全部开工到2024年底，预计征地6000亩，带动投资1000亿元，重庆提出每年推进实施5—8个TOD项目，计划到十四五末在重庆开工30个以上TOD项目北京等地也已将TOD纳入保障性租赁房项目选址

通策研究院高级分析师应岱臻表示，TOD项目开发比一般的单个项目开发难度更大从规模上来说，以轨道交通地铁发展为中心，辐射范围不仅仅是周边项目，还有附近半径几百米，甚至地铁沿线的车站它是一个区域性的发展，需要对整个区域乃至与城市的关系进行研究和考察

在产业内容上，TOD项目通常不是单一的住宅或商业开发，而往往以复式综合体的形式出现，涉及多个产业业态的合作所以整个项目的产品布局，商业模式乃至发展战略都会比较复杂，需要综合考虑这个时候，一个可以合作开发建设的国资背景的地铁公司，有建设TOD项目的优势应岱臻说

在北京有大量TOD建设经验的京投发展总裁高直言，TOD地块有大量集中开放空间，有机会打造超级场景以前只是一个景观，现在融入了很强的人文，艺术，生活方式等属性，可以更好的服务用户，链接资源反过来，与流量商家的主题互动也会为他们赋能，为他们带来新的创意，为他们积累更多的核心用户和粉丝资源

公认的房地产反馈

目前，房地产市场的困境主要是由资金水平造成的销售不佳叠加融资压力，多数房企选择暂时收缩战线但是对于地铁公司来说，这个时候，就有了差异化优势

从公开市场的拿地节奏来看，资金雄厚的地铁公司此时并不介意在buy buy买地，而中标的土地也有一些定制的意味，为其TOD开发铺路借助TOD开发，可以激活低迷的拍卖市场，促进房地产市场的复苏，也可以为地铁公司带来可观的利润

现在各个城市的地铁公司只靠自己的主业，大部分都是亏损的，每年都需要靠高额的政府补贴来维持据统计，2021年，从城市24家地铁公司的营收和利润来看，不计算政府补贴，只有5家地铁公司实现正收益大力发展房地产等副业反哺城市地铁建设，也被视为打破局面的关键

房地产分析师严跃进表示，目前，房地产的副业已经成为大部分地铁公司业务收入的大头此时的低迷期正是他们发力的好机会毕竟，有必要增加他们的储备另外，有了地方政府的补贴，大部分地铁公司并不缺钱

从实践经验来看，最引人注目的是深圳地铁如果不是这轮拿地，大部分人对深圳地铁的印象还是万科第一大股东但事实上，尝到房地产红利的深圳地铁已经亲自涉足房地产开发业务，旗下的深圳铁路房地产公司负责房地产开发业务

2021年，深圳地铁全年收入163.97亿元，其中站城一体化发展95.71亿元，地铁运营39.18亿元，占比分别为58.37%和23.9%从运营利润来看，站城一体化发展利润66.67亿元，地铁运营亏损41.53亿元

对于房地产这个副业，包括深圳地铁在内的大部分地铁公司都不避讳他们直言，他们深铁地产的综合开发收入，商业和轨道附属资源经营收入全部反哺深圳轨道交通的建设和运营，减轻了政府的财政压力

泛TOD概念的Bug

有深圳地铁珠玉在前，其他地铁公司也纷纷发力副业地产要知道，地铁公司拿下的土地大部分都是TOD模式开发的有了交通的支撑，房价自然水涨船高，中间的利润差也很可观

目前一些地铁公司也选择独立发展比如杭州地铁先后成立了多家房地产开发公司，成都轨道集团也有很多自主研发的项目但由于缺乏专业支持，懂轨道的地铁公司不一定懂房地产开发，所以也要交不少学费

成熟的模式主要是合作开发大部分项目被地铁公司收购后，通过股权转让的方式引入房地产企业参与开发

与深圳地铁一样，广州地铁也选择参股房地产企业，并于2019年成为越秀地产第二大股东但是深圳地铁和万科更多的是投资，TOD项目合作没有想象中那么多广州地铁和越秀地产的合作比较紧密大部分项目是前者收购，后者配合开发项目成熟后，将并入后者的上市实体

截至2022年6月底，越秀地产TOD项目总土地储备约359万平方米，占总土地储备的12.6%在此期间，TOD项目实现合同销售额约120.7亿元，为其业绩立下了汗马功劳

背靠大树，越秀地产还成立了TOD研究院，与专家学者，行业伙伴一起进行TOD创新研究。

伴随着地铁公司的进入，TOD发展模式被推到了一个高点，这也导致了泛TOD概念。

目前公共交通比较少，项目后缀会加TOD有些项目其实根本不达标，这也给购房者买房带来了麻烦而如果只是简单的地铁上盖，其他配套无法同步，即使是TOD项目也很难有竞争力管理过项目的营销经理总是告诉《今日北京商报》，更有甚者，有些项目只关注房子卖了多少钱，却不关注必要的配套建设，这也会导致TOD项目的污名化

长期试验

更有TOD贸易商直言，资源协调难，整体开发周期长，合作伙伴不确定是目前TOD在内地发展难的原因在中国香港，日本东京，TOD连接着十几个甚至二十几个接口，是立体城市建设的一部分目前内地的TOD还没有把流量和用户的场所完全连接起来，商业运营存在一定的挑战一位运营过几十个TOD项目的老板这样评价

该院企业事业部研究总监刘水表示，由于TOD项目往往与地铁轨道交通等衔接，且多为地铁覆盖，涉及承重，管线等问题，施工难度远大于普通单项工程，因此前期预算估算会比较困难，后续过程中很可能会出现额外的施工费用同时，受轨道交通开通，建设复杂，人流引入周期等因素影响，项目资金投入较高，开发周期较长，整体回报较慢所以参展房企的实力应该更强

一位不愿意透露姓名的行业分析师指出，虽然TOD项目前景看好，但其潜在风险也不容忽视由于项目开发周期长，资金投入大，技术难度高等特点，房地产企业如果涨价，也会成为其未来业绩增长的变量

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