房地产存量时代下物企样本观察：世茂服务发展“高品质的增长”

最近几年来，在房地产行业进入存量时代的同时，物业服务的价值更加凸显尤其是2020年爆发以来，物业服务不仅得到了社会的认可，也受到了资本的追捧

于是，一些房企将物业服务板块拆分出来，视为新的增长曲线，实现了独立上市，产生了物业企业赴港上市的现象企业市值一路走高，甚至有的一度超过房地产企业母公司，令人惊叹

可是，从2021年下半年开始，房地产行业风云突变作为房地产相关行业，即使大部分物业企业的基本面没有改变，有的甚至在高速增长，但依然受到影响客观来说，它在资本市场的表现并不那么令人满意

对此，众说纷纭有人形容物业服务行业走下神坛有人认为这是过热行业的价值回归还有人依然坚信，物业服务被视为承载公共服务功能的软基础设施

日前，世茂服务发布了2021年度经审计的业绩报告，其成绩单相当漂亮，呈现出稳健的发展态势在密切关注世茂服务表现的同时，业界显然更关心这家具有代表性的材料企业如何看待当前的市场形势和行业前景，如何布局未来的发展道路

行业迎来了最好的发展时期

行业经历了40年的发展，迎来了最好的发展时期世茂服务2021年年报董事长报告中的这句话，时势与心情的加持，真是令人耳目一新，印象深刻

世茂的服务管理层坦言，2021年，房地产市场整体动荡，但物业服务行业仍发展迅速，并表现出旺盛的生命力。

至少，从世茂服务2021年年报披露的两组数据中，我们可以看到这种蓬勃的生命力一是2021年，世茂服务实现营业收入83.43亿元，同比增长66.0%，全年实现利润12.17亿元，同比增长68.0%另一组是，截至2021年12月31日，世茂服务合同面积突破3亿平方米，达到3.08亿平方米，同比增长53.2%，世茂管理的服务面积达到2.41亿平方米，同比增长64.6%

世茂服务管理层表示，首先，各级政府出台了多项关于物业服务行业的利好政策，积极鼓励物业服务企业更好更快发展其次，2021年，物业服务企业将更加注重培养自主开发能力在依托房地产行业承接开发项目的同时，他们会积极寻求更广阔的发展空间

具体来说，一是并购热度空前，出现大鱼吃大鱼现象行业整合速度明显加快，并购对象更加多元化，向专业服务公司，城市服务公司，多元增值服务公司延伸二是第三方招标扩张发展迅速越来越多的企业意识到市场拓展的重要性，努力培养自主，可持续的内生增长能力，对非住宅项目给予极大关注第三，城市服务成为龙头公司的新方向

实际上，2022年1月，世茂服务召开了主题为实事求是，锐意进取的2022年度工作会议世茂服务执行董事兼总裁叶明杰已经说过，应该客观地看到，任何行业都有它的盛衰，房地产正在进入存量时代从国家政策，发展趋势，业主需求等方面，物业服务行业正迎来巨大的发展和超越机遇物业服务企业是时候独立乘风破浪，漂洋过海了

保持战略定力，坚持长期主义。

做事要豁达，用短期的眼光看事情总有一些局限性，或者物业服务受到资本追捧，有时会沾沾自喜，或者受到房地产行业下行影响的干扰但如果从长远的角度来看，正如叶明杰所说:我们在客观理性审视行业和公司的时候，应该坚定信心和决心，不会有立竿见影的后果

因此，叶明杰指出，要利用政策和产业春风优势，保持战略定力，时刻牢记战略定位和战略愿景，坚定不移走高质量发展之路，应该脚踏实地，行动胜于雄辩，坚持做长远，以打造百年企业，实现基业长青为目标。

从世茂服务2021年的成绩单来看，其基本面依然稳健，发展依然强劲2021年，世茂服务四大业务板块协调高效，布局合理其中，物业管理服务收入41.7亿元，占比50.0%，压舱石作用显著，社区增值服务收入24.48亿元，占比29.3%，非业主增值服务收入8.71亿元，占比逐步提升至10.4%，城市服务实现了从0到1的跨越式增长，收入8.55亿元

更重要的是，世茂服务已经明显摆脱了对母公司的依赖，建立了独立健康发展的能力有几个证明首先，与开发者相关的非自有增值服务收入从2019年的25.8%下降到2021年的10.4%二是无论是管理区域还是合同区域，来自第三方的比例超过75%，非住宅物业比例不低于40%第三，在短短三年时间内，构建了行业领先的市场拓展能力，同时拓展了非住宅项目的市场2021年新扩建面积达6160万平方米，同比增长162.1%

信仰如磐石，一以贯之，其战略定力从世茂服务2021年年报也可见一斑世茂服务定位是中国领先的综合物业管理和社区生活服务提供商，致力于成为中国领先的城市全场景生活服务商从现在开始，世茂服务致力于形成四大业务组合，不断完善综合物业管理，多元增值服务，城市服务三大业务组合，创新发展数字科技业务内容，将以专业公司的形式进行模式试运行和业务培育

2022年关键词:高质量增长

围绕上述战略定位和愿景，世茂服务实施横向一体化，纵向一体化，集中化等战略，实现规模增长，能力建设，城市深耕的目标，从而实现高质量发展

2019年以来，世茂服务开启了市场拓展之路，与梁海物业等20家企业合作，其中袁石录环境，金沙田科技，屯溪堂，湖南吉利物业等9家企业于2021年联合创立，真正活跃在M&A市场当然，在物业服务行业跑马圈地的阶段，需要注意的是，世茂服务也因此在短时间内打造了在大学园区，医院物业，城市服务，居家养老等关键赛道的专业能力，为未来的发展奠定了基础，埋下了土壤

可是，世茂服务并没有削弱或放松对服务质量的重视，坚持高质量的发展正如叶明杰所说，服务质量是物业服务企业存在的根本，是世茂服务的底线，是实现公司高质量发展的基础

因此，世茂服务对所有被收购的M&A公司进行了整合和推广各目标公司通过财务，人力，风控，业务信息的整合，向世茂的服务标准看齐，实行内部市场化机制，资源共享，充分赋能，提升运营能力，服务质量和客户满意度

举个例子，世茂服务2021 ESG报告披露了这样一组数据，引起了媒体和业界的关注即2021年，世茂服务投入7590万元人民币，在全国范围内进行设施设备升级，风险项目升级，质量提升，项目标杆建设，包括通过智能技术提升人员出入的安全性和便捷性，植入毛家APP等服务，提供在家等待维修等多种增值服务，增加电梯电动轿厢安全报警装置，进一步确保安全

通过优质的服务，世茂服务在2021年取得了客户满意度94.20分的好成绩世茂服务2021年年报显示，2022年，世茂服务将更加关注业务质量，深度夯实业务，发掘更多内在价值，将从高质量增长转向高质量增长

具体来说，在业务规模上，要兼顾总量，结构和质量指标，在经营能力方面，更注重经营效率，经营现金流和长期可持续性，在客户价值方面，通过提高服务满意度和客户粘性，创造更高的价值，运营管理方面，要从战略，运营，组织机制，人才四个方面入手，全面实现运营管理的高质量。

从高质量增长到高质量增长，一字之差，意味深长打个可能不太恰当的比喻，最近几年来，一些物业企业刚刚开始独立创业，就像年轻小伙子一样，有勇有谋，经过几年的历练和磨砺，小伙子渐渐褪去了锋芒，开始放慢脚步，更加注重沉淀，修炼内功只有这样，他才能行稳致远，根深叶茂

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